本文首发于微信公众号：华泰证券(601688,股吧)研究所。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

 

核心观点

　　海外大都建立了较完善的以保有税为主的房地产税收体系

　　世界各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有、使用和转移处置等各阶段，主要分为两大类，即保有环节房地产税和流转环节房地产税，目前很多国家都建立了比较完整的以房地产保有税为主的房地产税收体系。从国外房地产税制的收入归属情况来看，流转环节房地产税（包括遗产和赠与税、资本利得税）通常作为中央政府或省级政府税收，房地产保有税作为地方税。我国现行的房地产保有环节的税收只包括房产税和城镇土地使用税，这两个税种不仅税率低、征税范围较窄，而且对居民非营业用房免征，加上还有很多免税规定，整体税负水平较低。

　　税制现代化的历程，由间接税变迁为直接税占主导的税制体系

　　目前中国税制结构是以间接税为主，直接税中的个人所得税所占比很小，遗产税和房产税仍处于讨论和试点阶段。间接税最大的弊端是它的累退性，其税负主要落在社会上的中低收入者身上，违背了税制原则中本应有的公平内涵。一方面海外发达国家的税制特点是建立累进征收的以直接税为主的税制体系，在直接税中尤以个人所得税、遗产税和房产税为主。另一方面，海外房产税的制度设计大都实行“重存轻流”原则,即重视房地产保有环节的征税,而轻视房地产权属转让的税收。

　　英国房产税的设计遵循“量入为出”、“动态税率”的税制原则

　　英国住宅税每年都会建立在英国严格且准确的政府预算的基础上，通过控制政府支出的方式,限定住宅税的应纳税额,有效地平衡了财政收入需求与纳税人的税负之间的关系。此外,这种设计机理还考虑到了不同纳税主体的纳税能力,体现了税收的公平理念。英国营业房产税建立了科学合理的动态税率机制，由英国财政部根据上一财年的税率及通货膨胀率来确定,以此保证剔除通货膨胀因素之后，各年度营业房产税的负担总水平应保持不变，也以避免实际纳税额的较大波动。

　　美国房产税的公平包含了横向与纵向平等，且有利于优化地方财政收入

　　税收的公平和效率一直是美国社会公众关注的重要问题，美国房产税的设计既以纳税人的支付能力为判断实现了横向平等，又以实行累进税率实现了纵向平等。另外，美国财产税的征收经验表明，一方面，新税种不仅收入稳定，可增加地方财政收入。而且地方政府可以拥有较大的自主权，可以有效弥补地方收入的不足。另一方面，可降低地方政府对土地出让金的依赖度。减少推高土地价格的内在动力，与联邦政府在房地产调控政策的目标更容易趋同，进而促进房地产市场的健康发展。

　　不动产税的开征对房价直接影响较小，不宜作为当前调控房产的主要政策

　　以英国为例，一方面，住宅税开征前后英国房价变化并不明显，另一方面， 住宅税的提高对抑制房价的上涨效果不佳。英国的实践显示，住宅税的开征并不会对房价造成很大的直接冲击，无论在房价处于调整期还是快速上涨通道中，住宅税都不是影响房价的主要因素。以美国为例，财产税对不动产价格并没有产生抑制作用，相反当增加不动产税时，不动产价格也随之上升。对于持有者而言，在持有期间缴纳的不动产税是其不动产成本的一部分，因此在再次转让时会将持有成本税负转嫁，以减少自己的损失，这样就提高了不动产价格。

　　风险提示：税制改革不达预期。

　　如需阅读全文，请点击文章最底部阅读全文！

　　研究员简介