原标题：苏鑫：城市更新不是房地产，而是消费和技术升级下的实体经济

　　中国城市已迈入存量房时代，城市的发展必将建立在对现有建筑的升级改造更新之上，城市更新开始成为中国房地产在未来十年持续发展的强大引擎。9月20日，中国最大的城市更新论坛在北京CBD郎园盛大开幕。此次论坛的召开将成为中国城市化进程中的重要转折点，它标志着中国房地产紧跟欧美发达国家的步伐，华天旭商业地产整合销售，从城市开发为主转型为以城市更新为主，这也将成为房地产行业的里程碑事件。

　　为更好地了解中国城市更新发展现状与趋势，记者在论坛期间对中国城市更新论坛主席苏鑫进行了深入采访，他表示，城市更新将成为主流，这其中存在着并购红利、资本红利、运营红利和政策的红利，一个上万亿规模的巨大市场正在形成。

　　记者：现在一线城市和热点二线城市的房地产都看到了城市更新的趋势，您如何看待中国尤其是一线城市的城市更新的发展前景?

　　苏鑫：中国城市更新的市场需求早就存在，华天旭商业地产规划定位，较早的是旧城改造，更早的是二房东这类民间力量对住宅进行的改造。

　　放眼国外，成熟的国际化大都市近二十年都没有城市开发，只有城市更新，例如纽约、东京、伦敦，因为已经没有合适的土地来进行开发了。而在国内，北京四环以内、上海内环以内、深圳甚至连关内都几乎没有土地，并且城市的发展和人的成长一样，会出现各种各样的“疾病”，这是城市发展到一定的程度必然会面临的现象，现在的城市基体出现了问题，原有的城市功能已经不能满足现在市民的消费需求，这时候就需要进行改造、更新。

　　我认为城市更新不是房地产，而是消费需求、技术需求的升级，更接近于实体经济，从这个角度来说城市更新代表了未来的一个发展方向。最早关注城市更新的不是开发商，而是资本。近一两年万科、远洋、首开、中粮等企业，基本上做商业地产的都在进行城市更新项目，非商业地产商也需要在这里面寻找新的业务、新的增长点。因为它的市场规模高达万亿级，并且是永远可持续的，表现的属性是金融推动、政策引导。

　　记者：房企并不太愿意参与到存量房的市场或者说城市更新的进程里面，认为它的利润空间比新盘开发要小。那么现在城市更新的领域里面，它盈利的价值链在哪，怎么保证各个参与方有充分的盈利空间?

　　苏鑫：其实，原来地产商的转型都是被迫的。但是今年，就是2017年的夏天很多规则发生变化，当前不是讨论谁的肉更肥更瘦，而是还想在这个行业里继续呆着，就必须适应新的规则。现在市场逻辑十分清晰，所有的开发商使用的都是金融机构的钱。

　　拿万达来说，经过规则调整之后，富裕的万达一下子就没有钱了，只能进行轻资产化。这是时势造就的。五限政策，再加上国家主推的租售同权的政策，使开发的逻辑无法生存，厂房变写字楼、酒店变写字楼是适合城市新发展的业态。

　　城市更新涉及到的三类人都可以获益。一、政府：城市更新不仅可以改变城市的面貌，还可以增加税收。二、投资方：只要其提升的内容适应未来的消费需求，那么租金就可以提高，从而实现资产价值的提升。三、老百姓：城市更新给他带来了新消费需求的空间改变，并且生活环境更加优越、生活品质也会得到提升。

　　老百姓在城市更新中大部分扮演着被动的角色，但是也可以主动。例如纽约高线公园，原来是一个荒废的高架铁路，政府的拆除计划遭到周边老百姓的反对，他们成立高线之友组织，积极与政府进行沟通，也就有了现在的高线公园。虽然现在北京的老百姓还都是拆墙打洞，并没有参与到这个活动中来，但是我相信随着城市的发展，未来肯定会参与。

　　记者：进行城市更新的难点在那里，如何解决?

　　苏鑫：城市更新难点很多，第一个面临的就是政府的规则。因为任何一个新的市场，如果一开始就制定清晰的规则，是很难发展的。但是没有规则也有问题，会出现效率低下的现象，而且没有规则他就会套规则，例如消防、幕墙、结构等，都会受规则的影响。

　　如何解决，现在有很多民间力量，包括中国城市更新论坛协会，正在和政府相关部门一起探讨怎么制定更准确的规则。规则的建立需要政府、市场参与部门和老百姓一起去推动，现在已经慢慢建立起了沟通的管道。