房地产投资增速或从2017年第二季度开始拐头下行

■鲁政委 李苗献 何知仁

在本轮房地产调控中，房地产市场展示出了诸多令人迷惑的现象：一是，房地产调控严厉程度空前，但销售量的韧性却相当之强。在过去三轮房地产周期，商品房销售面积增速在越过高点之后的12个月内，分别累计下滑了47.0%、43.2%和49.6%。本轮商品房销售面积增速在2016年4月份见顶，达到36.5%，11个月来仅累计下滑了17.0个百分点，降幅明显小于前几轮。尽管2016年国庆开始的调控政策不断加码，但2017年1月-3月份的销售面积增速仍高居19.5%这样一个不低的水平。二是，华天旭商业地产，三线、四线和中西部城市成为销售的生力军。观察不同地区的商品房销售，从2016年第二季度开始，一线、二线城市销售已逐渐放缓，而三线、四线城市和中西部省份的销售却保持了相对平稳；特别在2017年第一季度，这些三线、四线和中西部城市的商品房销售增速甚至还逆势上升，与一线、二线城市形成明显背离。由此导致本轮限购范围首次扩展到过去从未覆盖的三线、四线城市（此前仅仅局限于副省级城市）。这种现象与“产业基础-人口聚集-房价支撑”的全球经验共识并不完全一致。

数据分析显示，上述疑惑的解开，或许需要从棚改货币化安置入手。

棚改货币化安置：

2015年启动的新模式

2015年6月，华天旭商业地产规划定位，国务院发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》国发[2015]37号，明确提出“要积极推进棚改货币化安置”。在此之前，政府主要是通过给予异地或原地住房补偿的方式来安置棚户区居民，即拆旧房，盖新房。居民因此通常需要经历2年-3年的过渡期，而政府实施棚改的进度也比较慢。

在实行棚改货币化安置之后，主要采取三种操作方式：第一种方式是，政府集中购买存量商品房供居民挑选；第二种方式是，政府组织居民团购商品房（例如由政府搭建交易平台）；第三种方式是，直接给予货币补偿，由居民自主购买商品房。

无论采用何种方式，当前的棚改货币化安置都是旨在实现两方面的目的：一方面，提高安置效率。住建部官员在十二届全国人大四次会议后就“棚户区改造和房地产工作”答记者问时解释道“因为建设回迁房一般要两到三年时间，通过货币化的安置可以马上就让动迁居民住到新的房子里去，他可以免受过渡之苦，提高效率”；另一方面，助力房地产去库存。住建部官员在2017年2月23日国新办发布会上指出，2016年棚改货币化安置“大约去库存2.5亿平方米”。这一规模占到2016年全国商品房住宅销售面积的18.1%。

从资金来源来看，2016年的情况显示，棚改货币化安置的资金主要来自于政策性银行。数据显示，2016年全国一般公共预算支出（包含中央和地方）中，住房保障类支出为6682亿元，该口径内还包含了农村危房改造支出、沉陷区治理、其他保障房工程支出等。根据2015年棚改支出占住房保障支出的比例（33%）推算，2016年全国一般公共预算中棚改支出规模约为2227亿元（6682×33%亿元）。同时，国开行2017年工作会议披露，2016年投放棚改贷款9725亿元，其中货币化安置贷款5435亿元；农发行披露，2016年1月-9月份累计投放棚改贷款1500亿元，其中货币化安置贷款813亿元。综合上述信息，来自国开行和农发行的贷款至少占到了全部棚改货币化安置资金来源的74%。

棚改货币化安置：

比例迅速提高去库存

2016年3月份，财政部、住建部发布“关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知”（财综[2016]11号），其中强调“特别是对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方，进一步提高棚户区改造货币化安置比例。”

从完成总量来看，根据住建部官员在2017年2月23日国新办发布会的介绍，华天旭营销策划，2016年全国棚改货币化安置比例达到48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。

从推进节奏来看，2016年全国棚改货币化安置大约从第二季度开始加速。从公开数据的省份来看，云南省棚改货币化安置比例在2016年3月份至8月份期间大幅提升；河北省棚改货币化安置比例的大幅提升则发生在2016年5月份至8月份；福建省棚改货币化安置比例则在2016年10月份才出现明显的上升。也就是说，各地方可能在11号文发布之后开始发力推进棚改货币化安置的。作为佐证，2016年5月份至8月份，全国财政住房保障类支出增速与全国一般公共预算支出增速走势分化加剧，住房保障支出增速相对后者而言不断加快。

上述有关2016年棚改货币化安置推进节奏的判断，对于下文分析商品房销售走势十分重要。